近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机戴choker就是m吗，戴choker什么意思构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投戴choker就是m吗，戴choker什么意思资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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