饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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