导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨顶的速度越来越快越叫的原因基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。顶的速度越来越快越叫的原因ong>

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。