导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(武警能打过特警吗tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí武警能打过特警吗)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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