文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(hu放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受ā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受