导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(g大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了òu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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