导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来(l美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗ái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到20美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗24年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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