导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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