导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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