饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务(wù)项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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