文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预回族女人为什么离婚少售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前回族女人为什么离婚少仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房回族女人为什么离婚少(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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