万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯禧与喜的区别是什么，喜字logo设计”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(ji禧与喜的区别是什么，喜字logo设计é)前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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