文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或马斯克会加入中国国籍吗(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(马斯克会加入中国国籍吗de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 马斯克会加入中国国籍吗