导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(s1cc的水等于多少克，1cc水是多少克ì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　<1cc的水等于多少克，1cc水是多少克/p>

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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