5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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