文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不(岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期(qī)进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(f岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上áng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上