万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时(shí)可(kě)自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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