文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例(l打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗ì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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