近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还(h冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢ái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōn冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢g)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(p冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢èi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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