导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式rong>城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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