近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投学生党如何自W，如何自我安抚(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现学生党如何自W，如何自我安抚象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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