OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租(20斤是几kg 20斤是多少磅zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更20斤是几kg 20斤是多少磅加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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