“现(xiàn)在(zài)的房地产很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思睿(ruì)集(j黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑í)团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化(huà)的(de)愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻(xún)找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地(dì)产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实(shí)银行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的，房企的(de)主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些(xiē)房企能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要(yào)还是那些有国企背(bèi)景的房企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在(zài)有国资背景的(de)房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的(de)民营房企股价(jià)大多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别(bié)重视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是(shì)行业内的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件(jiàn)的(de)房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的预(yù)判(pàn)未来市场，以及过于(yú)激进的(de)扩张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其(qí)配置(zhì)的(de)一家房企(qǐ)进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比(bǐ)例都(dōu)维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由(yóu)此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实(shí)现(xiàn)了(le)快速的开盘(pán)利用率，预(yù)计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一(yī)半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也(yě)主要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速(sù)度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但出手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得(dé)太快，但未来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房(fáng)企的净(jìng)负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速(sù)度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀(xiù)地(dì)产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地(dì)、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了公司的扩张(zhāng)速(sù)度与净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备(bèi)“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来(lái)看(kàn)国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确(què)实(shí)会更黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万(wàn)股，约(yuē)占流(liú)通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江(jiāng)集(jí)团更是(shì)实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续(xù)增(zēng)长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的本(běn)土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集(jí)团的(de)房企排名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已(yǐ)冲进(jìn)前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在(zài)下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环(huán)节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材料(liào)供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)、家居用(yòng)品。综(zōng)合(hé)《红(hóng)周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环节(jié)与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的(de)家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住(zhù)房规模(mó)越来越(yuè)大，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更新的(de)需(xū)求也(yě)会越来(lái)越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们(men)相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛道的(de)公司(sī)，它(tā)们分别(bié)是(shì)富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价(jià)值派(pài)基金(jīn)经(jīng)理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地(dì)产产业(yè)链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内(nèi)表现最(zuì)好的是志邦家居。黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发(fā)安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的(de)全部三(sān)只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外(wài)，下(xià)游的(de)物业(yè)股也越(yuè)来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场(chǎng)化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较高(gāo)的(de)，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还(hái)能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的(de)公司很少，因为物业公司很容(róng)易(yì)一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这(zhè)些固定(dìng)人员成本(běn)的(de)年度(dù)增长，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没(méi)有那么满意，能做到(dào)提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司(sī)能在业(yè)内做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑