饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思，将非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思)务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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