文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在20蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗04版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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