近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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