近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别trong>平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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