万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(z1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗uì)强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本(běn)都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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