文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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