5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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