文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖p>

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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