导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28伊拉克是不是被灭国了％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇伊拉克是不是被灭国了户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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