导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huá丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗ng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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