文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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