饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场(chǎng)的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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