导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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