近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过(g谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义uò)程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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