OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大嘴巴含胸的感觉知乎园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属嘴巴含胸的感觉知乎于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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