5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shò施为什么读yi什么意思，施怎么读啊u)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利施为什么读yi什么意思，施怎么读啊润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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