文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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