5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiá15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟o)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力(lì15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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