近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(Medical staff可数吗，stuffzhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了(lMedical staff可数吗，stuffe)解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关(guānMedical staff可数吗，stuff)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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