近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实(s抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年hí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REI抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年Ts在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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