万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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