近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(h干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招óng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招(zī)产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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