万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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