近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhìm是什么意思性取向)性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实(shím是什么意思性取向)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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