导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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