5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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