近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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